羅湖被確定為廣東省物業(yè)管理改革試點(diǎn)區(qū)

羅湖2014年起全面深化物業(yè)管理改革，并于2015年納入全區(qū)五大重點(diǎn)改革之一。今年，羅湖被確定為廣東省物業(yè)管理改革試點(diǎn)區(qū)。作為基層治理的重要抓手和牽涉面廣、深層次矛盾多、關(guān)乎群眾切身利益的重要舉措，羅湖物業(yè)管理改革受到社會各界關(guān)注。為此，羅湖區(qū)人大常委會專門成立物業(yè)管理改革調(diào)研領(lǐng)導(dǎo)小組，由常務(wù)副主任黃瑞儒、副主任肖承忠統(tǒng)籌，于今年4月中旬至6月上旬，組織市、區(qū)人大代表對全區(qū)物業(yè)管理改革進(jìn)行了專題調(diào)研。調(diào)研組以有無物業(yè)管理公司、有無業(yè)主委員會為劃分，選取分布在全區(qū)10個(gè)街道的12個(gè)不同類別的有代表性、具有調(diào)研價(jià)值的商住兩用樓宇、純住宅小區(qū)、老舊住宅區(qū)等物業(yè)改革試點(diǎn)小區(qū)進(jìn)行調(diào)研，并到香港考察學(xué)習(xí)物業(yè)管理先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。掌握了全區(qū)物業(yè)管理改革的狀況和存在的問題，并收集了許多有建設(shè)性的建議與意見，形成了頗具深度的調(diào)研報(bào)告。

調(diào)研報(bào)告顯示，當(dāng)前羅湖物業(yè)管理改革已步入“深水區(qū)”，遇到的主要問題包括：物管條例滯后于發(fā)展，條款不清引發(fā)基層矛盾；政府指導(dǎo)、監(jiān)管機(jī)制不完善，基層管理缺位；改革考核體系不完善，監(jiān)管引導(dǎo)不到位；政府對物管公司、業(yè)主行使權(quán)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行缺位；部分改革舉措不夠完善，缺乏法律保障。對此代表們建議，加快修訂物管條例，改進(jìn)實(shí)施細(xì)則；明確各級政府部門職責(zé)，強(qiáng)化指導(dǎo)監(jiān)督；規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，加大監(jiān)督措施；建立業(yè)主大會法人團(tuán)體，提升自治能力；借力引入第三方監(jiān)督機(jī)制，提高監(jiān)督效率；聽取采納社情民意，完善改革工具。

業(yè)主大會法人團(tuán)體登記遭遇法律瓶頸

會上，羅湖探索業(yè)主大會法人團(tuán)體登記遭遇法律瓶頸引發(fā)各方熱議。羅湖在天景花園、雍翠豪園和廣嶺家園三個(gè)住宅小區(qū)試點(diǎn)業(yè)主大會社團(tuán)登記，在產(chǎn)權(quán)收益、共管資金、自治管理等方面取得了一定的成效。然而，該項(xiàng)改革受社會組織登記管理相關(guān)條例規(guī)章約束，登記和備案權(quán)分屬不同的政府職能部門，權(quán)責(zé)不統(tǒng)一導(dǎo)致該項(xiàng)工作未能得到市民政局的支持，無法在區(qū)民政局獲得注冊登記。

由于缺乏法人地位，業(yè)主大會無法開設(shè)公用財(cái)務(wù)賬戶，而只能將公共資金存于業(yè)主委員會成員個(gè)人賬戶，難以對資金使用進(jìn)行合法合理監(jiān)管。有些小區(qū)業(yè)主委員會換屆后原業(yè)主委員會成員不配合，拒絕移交公共資產(chǎn)而引發(fā)的糾紛時(shí)有發(fā)生：對業(yè)主委員會經(jīng)集體決策后侵占公共空間建設(shè)違章建筑、改變建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行房中房和房改鋪、亂鋪設(shè)管道線路等造成物業(yè)安全隱患并涉嫌違法違規(guī)的行為也無法追訴；無法與專業(yè)管理服務(wù)企業(yè)之間建立正常的合同關(guān)系等。

爭取業(yè)主大會法人登記試點(diǎn)在羅湖落地

代表們建議，羅湖要積極向市里爭取政策，使業(yè)主大會法人登記試點(diǎn)在羅湖落地。同時(shí)建議市人大在修訂《條例》時(shí)，借鑒香港業(yè)主立案法團(tuán)的做法，以法律規(guī)定的形式賦予業(yè)主大會獨(dú)立法人地位，能夠行使獨(dú)立的民事權(quán)利、承擔(dān)民事義務(wù)。司法機(jī)關(guān)可以更有效地處理業(yè)主大會提出的訴訟案件，有效處理解決住宅小區(qū)業(yè)主群體與開發(fā)商、物業(yè)管理公司的法律糾紛，促進(jìn)住宅小區(qū)的和諧穩(wěn)定。